Les futures gares du Grand Paris influencent-elles le prix du m² ?

Difficile de ne pas avoir entendu parler du projet du Grand Paris lorsqu’on est Francilien. Si sa genèse peut paraître lointaine, la promesse d’une métropole mondiale ancrée dans son époque semble toute proche. En effet, les 60 nouvelles stations de métro pour les quatre nouvelles lignes et les extensions de la 11 et de la 14 devraient être mises en service entre 2020 et 2030. C’est pour bientôt !

Les nouvelles lignes du Grand Paris, un sujet bientôt d’actualité

Si la question d’une potentielle flambée des prix de l’immobilier dans certains secteurs de la région parisienne se pose, c’est bien parce que le Grand Paris s’approche à grand pas. En effet, les futurs acquéreurs voulant investir en Île-de-France s’interrogent : les prix ont-ils déjà monté ? Ou vont-ils monter à l’avenir ?

Il faut dire que de nombreux quartiers sont concernés. Le Grand Paris Express prévoit tout d’abord l’allongement de deux lignes :

  • la ligne 11, qui sera rallongée de Rosny-sous-Bois à la gare de Noisy-Champs ;
  • la ligne 14, qui dépassera Saint-Lazare pour voyager jusqu’à Saint-Denis Pleyel et Olympiades pour poursuivre jusqu’à l’aéroport d’Orly.

Quatre nouvelles lignes seront également ajoutées :

  • 15 : circulaire, elle fera le tour de la petite couronne et passera notamment par les gares de Saint-Maur-Créteil, Noisy-Champs, La Défense, Saint-Denis Pleyel, Bobigny Pablo Picasso ou encore Val de Fontenay.
  • 16 : cette ligne desservira principalement la Seine-Saint-Denis (93), de Noisy-Champs en passant par la gare de Chelles (77) à Saint-Denis Pleyel. Elle desservira notamment Le Bourget, Aulnay-sous-Bois, Sevran-Beaudottes ou encore Clichy-Montfermeil.
  • 17 : au départ de Saint-Denis Pleyel, elle reliera cette station à l’aéroport Charles de Gaulle.
  • 18 : cette dernière ligne circulera dans la partie sud-ouest de la Grande Couronne. Elle reliera l’aéroport d’Orly à Versailles Chantiers en passant notamment par Massy – Palaiseau TGV et les deux gares de Saint-Quentin-en-Yvelines.

En outre, de nombreux programmes de construction fleurissent à proximité de certaines de ces nouvelles gares. À Champigny-sur-Marne (94) par exemple, non-loin de la future gare de Champigny Centre, on retrouve le projet Le 12 République, Convergence, Le 05 ou encore La Cerisaie. Tout proche de la station Mairie d’Aubervilliers, se construisent les projets Les Reflets du Canal, Metropolitan, Clos Des Noyers ou encore Square Et Jardins.

Quelles évolutions du prix au m² à proximité des nouvelles gares ?

Pour autant, il ne semble pas que le nouveau tracé du Grand Paris Express ait particulièrement influencé les prix de l’immobilier. Certes, ces derniers sont en constante hausse depuis des années, mais depuis une étude menée par un groupe de notaires a donné quelques conclusions surprenantes : depuis 2008, la hausse des prix du m² n’est pas plus élevée dans un rayon de 800 mètres (+36%) autour des nouvelles gares que dans un rayon entre 800 et 1 500 mètres (+37%).

En outre, aucune survalorisation n’est constatée sur les prix des ventes à proximité des gares sur ces deux dernières années. Depuis 2017, les hausses sont identiques à moins de 800 mètres d’une de ces nouvelles gares et entre 800 et 1 500 mètres (+10%). Et depuis 2018, l’augmentation des prix à moins de 800 mètres d’une gare est même inférieure à celle des logements entre 800 et 1 500 mètres (respectivement 4% et 5%).

Les différences les plus drastiques observées entre les hausses pour les logements à moins de 800 mètres et celles entre 800 et 1 500 mètres se trouvent sur le tracé des futures lignes 16 et 17. Depuis 2018 par exemple, les tarifs ont baissé de 5% à moins de 800 mètres et augmenté de 11% entre 800 et 1 500 mètres sur autour des futures gares de la ligne 17.

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