2019 a accusé d’un nombre historiques de transactions dans l’ancien : plus d’un million ! Mais qu’en est-il du neuf, et plus précisément des maisons neuves ? En recul de 11 % en 2018, ce marché a témoigné d’une hausse de 5 % en 2019. Et ce regain en dynamisme proviendrait principalement des conditions très favorables d’accès au crédit immobilier en 2019.
Un marché plus dynamique en 2019 grâce aux conditions favorables d’emprunt
En 2018, le marché des maisons neuves avait subi une baisse importante de 11 %. Ce ralentissement était principalement dû à la suppression et/ou à la limitation de quelques aides publiques facilitant l’accès à la propriété pour les ménages plus modestes. Mais en 2019, il a regagné en vigueur avec une hausse de 5 %, soit 125 600 acquisitions réalisées sur l’année (source : LCA-FFB – Les Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment).
D’après la LCA-FFB, qui réunit constructeurs de maison, promoteurs immobiliers et aménageurs fonciers, la facilité de l’accès à l’emprunt immobilier en 2019 a grandement stimulé le marché des maisons neuves. L’organisation retient notamment les taux de crédit très bas, à parfois moins de 1 %, la durée des emprunts et le faible apport personnel demandé par les banques.
Le PTZ influence-t-il vraiment le marché immobilier ?
Pour le délégué général de la LCA-FFB Christophe Boucaux, ces conditions ont contrebalancé le durcissement de l’accès au prêt à taux zéro (PTZ) et la suppression de l’APL accession (aide personnalisée au logement, l’APL accession était attribuée au titre de l’acquisition d’une résidence principale conventionnée située en France) du 1er janvier 2018.
On estime entre 20 % et 40 % l’impact de la révision de l’accès au PTZ du début de l’année 2018. Un rapport de l’inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement et du développement durable de novembre dernier mesurait l’influence de cette aide sur le marché immobilier. Mais « il existe un lien évident entre l’évolution des ventes de maisons individuelles et le dispositif du prêt à taux zéro », allègue Christophe Boucaux. Rappelons d’ailleurs que le gouvernement est revenu sur les limites qu’il voulait appliquer au PTZ au début de l’année 2020.
Les maisons neuves en lotissement séduisent moins
Cette hausse du marché des maisons neuves est également à modérer. En effet, la vente de ces produits restent inférieurs « aux moyennes annuelles de long terme », d’après la LCA-FFB (134 000 transactions effectuées dans ce marché en 2017). Et c’est en lotissement que la dynamique est la moins bonne. On observe un repli des ventes de 8,9 % (9,7 % en 2018, soit 8 600 unités). Les maisons en lotissement ne concernent toutefois que 6 % des ventes de maisons.
Les mesures du HCSF et des banques pour limiter l’accès au crédit immobilier inquiètent
Face au volume de crédits immobiliers observé en 2019, le Haut Conseil de sécurité financière (HCSF) s’est inquiété de l’endettement des Français et a prodigué quelques recommandations aux organismes prêteurs. « Avec ces recommandations, les banques ne peuvent prêter que pour des durées inférieures ou égales à 25 ans, alors que les prêts sur 25 ans et plus ont représenté en 2019 40 % des prêts. Certains emprunteurs risquent donc d’être pénalisés. Les banques doivent aussi limiter la capacité d’emprunt à des taux d’endettement de 33 %. Cela pénalisera essentiellement les ménages modestes. Compte tenu de tout cela, mais également d’un atterrissage du marché immobilier, il faut effectivement s’attendre à une baisse des volumes de crédit de 10 à 15 % », soulignait Sandrine Allonier, directrice de la communication de Vousfinancer.com lors d’une interview avec Assurland.
Grégory Monod, président de la LCA-FFB prend position sur ces recommandations : « ce qui compte, c’est le reste à vivre », affirme-t-il. Le taux d’endettement devrait donc, selon lui, varier en fonction de la situation des emprunteurs. En outre, Bruxelles compte demander aux banques d’augmenter leurs fonds propres au printemps. « Elles risquent par conséquent d’exiger des acquéreurs immobiliers un apport personnel plus important », prévoit Grégory Monod. Et cela pourrait bien interdire l’accès à l’acquisition immobilière à de nombreux ménages français.