Quelles sanctions pour les bailleurs dans les villes qui encadreront les loyers en 2021 ?

Un jugement du tribunal judiciaire de Paris a inauguré la première sanction prise à l’encontre d’un bailleur pour non-respect de l’encadrement des loyers. La question des sanctions et de la bonne application de cette loi est plus que jamais d’actualité, puisque de nouvelles villes devraient elles aussi encadrer leurs loyers en 2021.

Lyon, Bordeaux et Montpellier en lice pour encadrer les loyers cette année

La politique d’encadrement des loyers devrait gagner du terrain en 2021. Plusieurs villes se sont en effet portées candidate pour l’appliquer cette année, potentiellement à partir de la rentrée de septembre prochain, moment de grand « turnover » pour les locations.

Après Paris et Lille, donc, des métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Montpellier souhaitent elles aussi encadrer leurs loyers, de même que des communautés de communes autour de Paris, qui subissent l’inflation constante des prix de la capitale.

Mais pour qu’une telle politique puisse être mise en œuvre efficacement, encore faut-il qu’elle donne lieu à des sanctions. Ce qui était jusqu’ici rarement le cas, notamment à Paris, où l’encadrement des loyers a été appliqué entre et 2015 et 2017, avant d’être annulé, puis reconduit depuis l’été 2019.

Un premier jugement qui s’est fait attendre

Dans une ville très tendue en termes de logement disponibles, les locataires sont en effet peu nombreux à dénoncer leurs bailleurs. Par peur des conséquences, tout d’abord, mais aussi parce qu’ils estiment souvent impossible de contester le montant d’un loyer une fois que celui-ci a été accepté et acté par le contrat de location.

Or, il s’agît bien de la marche à suivre, et il se pourrait qu’elle ait plus de conséquences à l’avenir. Le tribunal judiciaire de Paris a en effet montré, dans un jugement du 9 novembre dernier, que des sanctions pouvaient bien être décidées en application de la loi sur l’encadrement des loyers.

Dans cette affaire, le plaignant était locataire d’un deux-pièces (28 mètres carré) dans le plutôt chic 7ᵉ arrondissement de Paris, l’une des zones de la capitale où les prix de l’immobiliers sont particulièrement élevés. Pour ce logement, il devait s’acquitter d’un loyer de 1 430 euros (plus 40 euros de charge). Grâce au jugement, le locataire a obtenu un abaissement à 1 066 euros, dans les clous des montants autorisés par arrêté préfectoral.

Dans les faits, un bailleur peut bien appliquer un supplément à ce montant, si le logement en question peut justifier d’un « caractère exceptionnel » mal défini. Le bailleur mis en cause (la SCI Verneuil Paris 15) a bien essayé de mettre en avant cet argument dans cette affaire, en arguant de la localisation de l’appartement dans un immeuble classé. Objection rejetée par le tribunal puisque les loyers encadrés prennent déjà en compte ce type de spécificités.

Mais les sanctions ne se limitent pas à la réduction du loyer. Le tribunal a en effet également ordonné la restitution du trop-perçu par le bailleur, qui devra également rembourser l’intégralité du dépôt de garantie du locataire, et prendre en charge ses frais d’avocats. 

Quelles sanctions pour les futures villes ?

Enfin, une amende administrative de 1 060 euros a également été infligée à la SCI Verneuil Paris 15. Le loi Elan de 2018 (qui a instauré le plafonnement des loyers) permet en effet aux préfets de recourir à cette sanction (qui peut aller jusqu’à 15 000 euros) à l’encontre des bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement (quatre ont pour l’instant été sanctionnés et une trentaines de dossiers sont examinés).

Un éventail de peines judiciaires et administratives qui pourraient, à terme, permettre de faire appliquer l’encadrement des loyers, qui, jusqu’ici est loin d’avoir été suivi d’effets : à Paris une annonce locative sur deux ne respecterait pas les montants fixés, de même à Lille…

À noter qu’en plus de la voie judiciaire, il est également possible pour les locataires de saisir la commission départementale de conciliation. Une instance qui permet dans deux cas sur trois d’aboutir à une solution négociée entre les deux parties. Reste à savoir cette possibilité sera également ouverte aux locataires des prochaines villes qui encadreront les loyers, et si les sanctions judiciaires et administratives suivront elles aussi. 

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