La France compte de plus en plus de logements, mais ils sont loin de trouver tous un locataire ou un acquéreur. C’est ce que nous apprend une étude de l’Insee publiée au début du mois, et qui chiffre à plus de 3 millions le nombre de logements vacants dans l’Hexagone. 

Près d’1/10 des logements français sont inoccupés

C’est près d’un dixième (8,3%) du parc des logements métropolitains, qui compte désormais 36 millions d’habitations. Et si l’on ajoute les territoires d’outre-Mer (hors Mayotte), la proportion de logements vides grimpe encore pour atteindre 8,4% du parc.

L’Insee rappelle que cette anomalie ne date pas d’hier. En fait, plus la France construit de logements, moins ils se remplissent. En 1982, le taux de vacances des logements en métropole n’était en effet que de 7,8% : moins de 2 millions demeuraient sans occupants, sur un parc de 23 millions d’habitats. 

En réalité, entre ces deux dates, la période qui s’étale de 1983 à 2005 a bien vu la proportion de logements vacants se résorber, mais, depuis donc une quinzaine d’année, elle ne cesse de grimper en flèche. Et ce constat apparait encore plus nettement si on le rapporte au nombre d’habitants dans l’Hexagone : il y avait 3,4 logements vacants pour 100 habitants entre 1983 et 2000. Ce ratio atteint désormais 4,6 logements inoccupés pour 100 habitants. 

4 millions de Français sont mal-logés

Comment expliquer une telle aberration ? Comment plus de 3 millions de logements peuvent-ils demeurer libres tandis que, dans le même temps, la Fondation Abbé Pierre estime (dans son dernier rapport) à 4 millions le nombre de personnes mal-logées en France. Parmi elles, 902 000 n’ont tout simplement pas de logement personnel, et plus de 3 millions vivent des conditions très difficiles, notamment dans des lieux insalubres (au nombre d’environ 400 000).

Les raisons de la vacance des logements n’est pas toujours simples à identifier, et peuvent échapper aux calculs statistiques dont l’Insee a la charge. La première raison est bien sûr un problème d’adéquation de l’offre et de la demande actuelle : certaines habitations peuvent rester inhabitées en raison de leur prix, de leur localisation, ou encore de leur superficie.

Il peut s’agir tout aussi bien de logements en mauvais état, inhabitables en l’état, mais que l’Insee doit bien dénombrer parmi les logements vacants. De la même façon, sont aussi répertoriés dans cette catégorie statistique les logements proposé à la vente ou à la location et qui sont tout simplement en attente d’un occupant, même si, comme le montre la courbe, un grand nombre d’entre eux n’ont pas dû trouver preneur depuis au moins plusieurs années. 

Il est à noter également, que l’Insee ne décompte pas parmi les logements vacants, les résidences secondaires, dont le nombre a atteint un niveau record l’année dernière, ce qui rend la situation du logement en France d’autant plus préoccupante.

Les logements vacants manquent surtout en villes

L’Insee nous apprend malgré tout que la majorité de ces habitations vacantes (60%) se trouvent hors d’une « unité urbaine », c’est-à-dire dans une commune le plus souvent isolée et comptant moins de 2 000 habitants, ou, à l’intérieur d’une « unité urbaine », mais de moins de 100 000 habitants.

Cette donnée est particulièrement pertinente, car elle montre que l’offre et la demande de logements ne se rencontrent pas sur les mêmes territoires : les habitats vides sont surtout ruraux, tandis que le marché immobilier se tend dans les villes grandes et moyennes.

Quelle réponse des pouvoirs publics ?

C’est donc en priorité les logements vacants « urbains » qui doivent trouver au plus vite preneur. Il y a près d’un an, le gouvernement avait ciblé un parc de 200 000 logements répondant à ces critères (dans le Nord, le Sud-Est et l’Ile-de-France), avec l’objectif de les remettre sur le marché, et qu’ils trouvent enfin clef à leur serrure.  

L’un des remèdes présentés, lancé par Action Logement en 2016, s’appelle la garantie Visale. Il s’agît d’une caution gratuite qui peut couvrir jusqu’à 36 mensualités impayées. Le but ? Restaurer la confiance des propriétaires, qui craignent parfois de louer par peur de ne pas recevoir leurs loyers, et ce malgré la taxe sur les logements vacants.

Reste que si un effort est demandé aux bailleurs privés, l’État devrait lui aussi montrer la voie, notamment en dénombrant le nombre de biens immobiliers vacants dont il a la propriété, et à tous les échelons.